[내집마련/경공매] 근저당권? 쉽게 말해 은행의 안전장치예요

🏦 "은행이 왜 집에 표시를 남기지?"

홍길동 씨는 은행에서 2억 원을 대출받기 위해 자신의 아파트를 담보로 맡겼어요
이때 은행은 단순히 “나중에 꼭 갚으세요”라고 하지 않아요
대신 ‘근저당권’이라는 ‘안전장치’를 집에 설정하죠

그럼 등기부등본에 이렇게 표시돼요
▶ 근저당권 설정 – ○○은행 – 채권최고액 260,000,000원

 

이건 은행이 이렇게 말하고 있는 거예요
"혹시라도 돈 못 갚으면, 이 집을 팔아서 회수할게요"

 

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🧠 근저당권, 한 마디로 요약하면?

근저당권은 돈을 빌려준 사람이 손해 보지 않기 위해, 채무자의 재산에 미리 설정해두는 권리예요

쉽게 말해, “너 나중에 돈 안 갚으면, 이 집 내가 대신 팔아서 받아갈게?” 라는 ‘선점권’ 같은 거예요
 

예시)  홍길동 씨와 은행

1. 홍길동 씨가 2억 원을 대출받기 위해 은행에 갔어요
2. 은행은 말해요 “그럼 네 아파트에 근저당권 설정할게. 돈 못 갚으면 우리가 그 집 경매로 팔아서 돈 받을 거야.”
3. 이후 등기부등본에 ‘근저당권자: OO은행’ 이라는 표시가 뜹니다
   → 이 표시 = 경고장처럼 “이 집은 은행 돈 빌려 쓰고 있음!”을 알려주는 거예요

 

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📌 근저당권의 특징 요약

항목	설명
💰 누가 설정하나요?	돈 빌려주는 사람 (ex. 은행, 금융사)
🏠 대상은?	주로 부동산 (아파트, 상가 등)
🛡 목적은?	돈 못 갚을 때를 대비한 보장 장치
⚠️ 등기부등본에?	반드시 표시됨 → ‘권리 분석’할 때 중요!
🔁 반복 사용?	한 번 설정하면, 그 범위 안에서 여러 번 빌려 쓸 수도 있어요. (최고액 설정)

 

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🤔 근저당 vs 저당권 뭐가 달라요?

• 저당권은 한 번 설정한 금액 딱!
• 근저당권은 ‘최고 한도’를 설정하고 그 안에서 여러 번 빌려쓸 수 있어요 (신용카드 한도처럼!)

예시)
근저당권 최고액: 3억
실제 대출: 2억
→ 이후 추가 대출 시에도 3억 안에선 새 계약 없이도 가능!

 

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🧭 근저당권이 있는 집, 경매로 나올 수 있어요?

맞아요
근저당권이 설정된 집에서 돈을 못 갚으면 → 임의경매로 바로 이어집니다
그래서 경매 물건 볼 땐, 등기부등본에서 근저당권 있는지 꼭 확인해야 해요
누가 설정했는지, 금액이 얼마인지, 언제 설정됐는지!
 

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🧭 왜 중요할까요?

부동산 경매 물건의 80~90%는 ‘근저당권 실행으로 인한 임의경매’예요
즉, 경매는 대부분 이 근저당권에서 시작돼요
그래서 경매 공부의 출발은 항상 이 질문에서 시작되는 거라고 할 수 있어요!

“이 집, 근저당권 설정돼 있었나요?”

 

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💬 자주 헷갈리는 질문 정리

Q1. 근저당 vs 저당, 뭐가 달라요?

• 저당권: 한 번 빌린 금액만 딱!
• 근저당권: 최고한도를 정해두고, 그 안에서 여러 번 빌릴 수 있어요
• (예: 최고액 3억 설정 → 2억 빌리고도 나중에 추가 대출 가능)

 

Q2. 등기부등본에서 어떻게 확인해요?

• 등기부등본 > ‘을구’ 항목
  → 근저당권이 있으면 ‘채권최고액’, ‘채권자(은행)’ 정보가 나와요

 

Q3. 근저당권이 설정된 집, 무조건 위험한가요?

• 꼭 그런 건 아니지만, 채무자가 돈을 못 갚으면 언제든지 임의경매로 넘어갈 수 있는 리스크는 있어요
  → 특히 경매 물건 확인할 때는 ‘말소기준권리’로서 반드시 분석해야 해요

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✅ 정리하면?

• 근저당권은 은행이 돈을 떼이지 않기 위한 안전장치
• 부동산에 이 권리가 설정되면, 돈을 못 갚을 경우 소송 없이 바로 임의경매 가능
• 경매 공부할 땐 ‘근저당권’을 등기부등본에서 제일 먼저 찾아야 해요!