[내집마련/경공매] 담보권 실행, 왜 임의경매라고 부를까?

부동산 경매, 막연히 어렵게 느껴지는 부동산 경매
그런데 사실, 우리가 잘 아는 ‘은행 대출’과 바로 연결돼 있는 경매가 있습니다
그것이 바로 ‘임의경매’예요. 오늘 임의경매에 대해 다뤄볼게요!

 

🏦 임의경매란?

임의경매는 담보권 실행을 위해 채권자(예: 은행)가 법원을 통해 부동산을 경매로 넘기는 절차입니다
쉽게 말해, 돈을 빌려주고 담보 잡은 집이 있다면 채무자가 돈을 갚지 않았을 때 은행이 소송 없이 바로 경매를 신청하는 거예요

 

 

⚖️ 강제경매와 뭐가 다를까요?

구분	임의경매	강제경매
누가 신청하나요?	담보권 가진 채권자 (ex. 은행)	일반 채권자 (ex. 친구, 임대인 등)
근거는?	근저당권 같은 담보권 설정	법원의 판결이나 채권증서
특징	소송 없이 가능 → 빠름	판결 있어야 가능 → 느림

 

 

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📌 예시로 이해해볼까요?

홍길동 씨는 은행에서 2억 원을 빌리며, 아파트를 담보로 제공했어요
이후 대출금을 갚지 못하자, 은행은 근저당권을 바탕으로 바로 임의경매를 신청했어요
이때 법원은 소송 없이도 해당 아파트를 경매에 넘길 수 있도록 승인해요

 

💡더 자세하게 알려드릴게요

 

① 돈이 필요해서 은행 대출을 받음

홍길동 씨는 은행에서 2억 원을 빌립니다. 그 대신 자신의 아파트를 담보로 맡겨요
→ 이때 은행은 ‘근저당권’이라는 권리를 집에 설정합니다

📌 근저당권 = "이 집 못 갚으면 내가 가져갈게!"라고 은행이 걸어두는 안전장치

 

② 대출금을 갚지 못함

• 홍 씨가 이자나 원금을 제때 갚지 못합니다
• 은행은 "그럼 약속한 대로, 담보 잡은 집을 팔아야겠다" 판단하죠

 

③ 임의경매 신청

• 은행은 소송 없이 바로 법원에 ‘이 집 경매로 넘겨주세요’ 요청합니다
• 왜냐하면, 이미 근저당권이라는 계약이 있기 때문에
  → 법적 분쟁 없이 바로 경매 가능하기 때문!

 

④ 법원은 경매 허가

• 법원은 "담보 계약이 되어 있었네, 그럼 경매 진행하세요" 하고
  → 해당 아파트는 경매에 나오게 됩니다

 

✋ 정리하면 이런 흐름이에요

💰 돈 빌림 (2억)  →  📄 근저당권 설정 (담보로 아파트)  →  ❌ 돈 못 갚음  →  🏦 은행이 임의경매 신청 (소송 X)      
  → ⚖️ 법원이 경매 승인 →  🏠 아파트 경매로 나옴

 

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💬 그래서 이게 왜 중요할까요?

• 임의경매는 부동산 경매의 가장 흔한 시작점이에요
• 특히 ‘근저당권’이 있는 물건은 경매로 나올 수 있는 위험성이 있다는 뜻!
• 경매 공부할 땐, 이 흐름을 완벽히 이해하고 있어야 해요

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글을 읽은 후 오늘의 문제를 풀어보세요!

 

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